전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 여기까지는 잘 알려진 이야기입니다.
그런데 돌려받지 못한 보증금 때문에 이미 분양받은 새 아파트에 입주하지 못하고, 계약까지 해제됐다면 어떨까요?
새 아파트의 계약금으로 낸 수천만 원도 기존 집주인에게 배상받을 수 있을까요?
2026년 10월 22일 인천지방법원에서 이와 관련된 판결이 선고됐습니다.
전세보증금 4억 2천만 원을 제때 돌려받지 못한 세입자가 신축 아파트 분양계약까지 해제되자, 기존 집주인에게 계약금 상당의 손해배상을 청구한 사건입니다.
법원은 집주인에게 6,500만 원을 배상하라고 판결했습니다.
다만 세입자가 청구한 9,338만 원 전부가 인정된 것은 아닙니다.
이번 판결에서 주목할 부분은 금액 자체보다 집주인이 세입자의 새 아파트 입주 계획을 언제, 얼마나 구체적으로 알고 있었는지입니다. 계약서 특약 한 문장과 여러 차례의 문자메시지, 내용증명 등이 손해배상책임을 판단하는 중요한 근거가 됐기 때문입니다.
사건을 이해하는 열쇠는 2022년 계약서에 있었다
분쟁은 인천 연수구의 한 아파트에서 시작됐습니다.
세입자 A는 2020년 5월 집주인 B와 보증금 2억 5천만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 최초 계약기간은 2022년 5월까지였습니다.
이후 A는 2022년 3월 송도에 있는 신축 아파트의 분양계약을 체결했습니다. 계약 당일 분양대금과 발코니 확장, 추가 선택품목 계약금으로 총 93,385,900원을 납부했습니다.
그로부터 약 두 달 뒤인 2022년 5월, A와 B는 기존 임대차계약을 갱신했습니다.
전세보증금은 2억 5천만 원에서 4억 2천만 원으로 올랐고, 계약기간은 2025년 5월 27일까지로 연장됐습니다.
이때 갱신계약서에는 중요한 특약이 포함됐습니다.
임차인의 신축 아파트 입주로 인해 퇴거일은 만기일 전후로 약간의 조정은 가능함 – 2주 전후
이 문장이 특별했던 이유는 집주인이 세입자의 이사 계획을 알고 있었다는 사실을 보여주기 때문입니다.
단순히 언젠가 이사하겠다는 막연한 이야기가 아니었습니다. 세입자가 이미 새 아파트를 분양받았고, 그곳에 입주하는 일정에 맞춰 기존 임대차를 종료하려 한다는 사정이 계약서에 반영되어 있었습니다.
나중에 보증금 반환 지연으로 새 아파트 계약이 해제되면서 이 특약은 중요한 의미를 갖게 됐습니다.
세입자는 집주인에게 여러 차례 경고했다
이 사건은 집주인이 갑자기 보증금 반환을 요구받은 상황과는 달랐습니다.
세입자는 임대차 종료일 약 5개월 전부터 보증금 반환을 요청했습니다.
2024년 12월 5일 — 새 아파트 입주 계획 통보
A는 2025년 3월 말부터 분양받은 아파트의 입주가 시작되므로, 그 일정에 맞춰 이사할 예정이라는 문자메시지를 보냈습니다.
이때부터 집주인은 기존 아파트의 보증금 반환과 새 아파트 입주 일정이 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었습니다.
2025년 5월 7일 — 내용증명 발송
계약 만료일이 가까워지자 A는 임대차를 더 이상 연장하지 않겠다고 통보했습니다.
또한 만기일에 보증금을 반환하지 않아 발생하는 손해에 대해 책임을 묻겠다는 뜻을 전달했고, 반환이 이루어지지 않으면 임차권등기를 하겠다는 의사도 밝혔습니다.
단순한 반환 요청에서 한 걸음 더 나아가, 반환 지연이 손해배상 문제로 이어질 수 있음을 명시적으로 알린 것입니다.
2025년 5월 24일 — 만기 직전 재차 요청
A는 신축 아파트 입주를 위해 계약 만료일에 반드시 보증금이 필요하다는 취지의 문자메시지를 다시 보냈습니다.
하지만 보증금은 반환되지 않았습니다.
계약 종료 이후인 2025년 6월 12일에는 집주인을 상대로 4억 2천만 원의 임대차보증금반환소송까지 제기했습니다.
이렇게 보증금 반환 지연 문제가 법적 분쟁으로 확대되는 동안, 새 아파트의 입주 일정은 계속 진행되고 있었습니다.
새 아파트 분양계약은 어떻게 해제됐나
신축 아파트의 입주지정기간은 2025년 5월 23일에 종료됐습니다.
세입자가 잔여 분양대금 등을 납부하지 못하자 분양회사 E는 7월 2일과 7월 16일 공급계약 해제를 예고하는 통지서를 보냈습니다.
분양회사는 유예기간인 7월 30일까지 미납 금액을 납부하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 안내했습니다.
결국 7월 30일, 분양회사는 잔대금 미납을 이유로 공급계약을 해제했습니다.
이미 납부한 금액 중 상당 부분도 공제됐습니다.
| 분양계약 해제 당시 정산 내역 | 금액 |
|---|---|
| 세입자가 납부한 분양대금 등 | 229,696,800원 |
| 계약금 상당 위약금 | 93,385,900원 |
| 중도금대출 대납이자 | 38,042,251원 |
| 공제액 합계 | 131,428,151원 |
| 분양회사가 반환할 예정이라고 통지한 금액 | 98,268,649원 |
여기서 구분해야 할 사실이 있습니다.
분양회사가 공제하겠다고 통지한 금액은 약 1억 3,143만 원이었지만, 이번 손해배상소송에서 세입자가 집주인에게 청구한 금액은 계약금 상당액인 93,385,900원이었습니다.
즉, 1억 3천만 원 전체에 대한 손해배상을 구한 사건은 아닙니다.
한편 기존 집주인을 상대로 제기했던 보증금반환소송에서는 2025년 8월 22일 세입자가 무변론 승소판결을 받았습니다. 이 판결은 10월 11일 확정됐습니다.
그러나 보증금반환 판결을 받았다는 사실이 이미 해제된 새 아파트 분양계약을 되살려 주지는 않았습니다.
세입자는 결국 보증금 반환 지연으로 인해 별도의 손해가 발생했다며 집주인을 상대로 추가 손해배상소송을 진행했습니다.
판결을 갈랐던 날짜, 2025년 7월 10일
이번 손해배상 판결에서 가장 눈여겨볼 날짜는 2025년 7월 10일입니다.
법원은 늦어도 이 시점에는 집주인이 세입자가 잃을 수 있는 계약금의 정확한 규모까지 충분히 인식할 수 있었다고 판단했습니다.
세입자가 제기한 보증금반환소송에서 신축 아파트 공급계약 해제예고 통지서가 증거로 제출됐고, 집주인이 해당 자료를 송달받았기 때문입니다.
이전의 문자메시지와 내용증명이 새 아파트 입주 계획 및 손해 발생 가능성을 알려줬다면, 소송 과정에서 전달된 자료는 손해의 구체적인 규모까지 알 수 있게 한 근거가 됐습니다.
이 차이는 법률적으로 중요합니다.
집주인이 보증금을 반환하지 않으면 그에 따른 지연손해금 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 세입자가 다른 아파트의 계약금을 잃는다는 사정은 개별적인 계약관계에 따라 발생하는 손해입니다.
집주인이 이러한 구체적인 사정을 전혀 알지 못했다면 배상 범위를 둘러싼 법적 판단이 달라질 수 있습니다.
그런데 이 사건에서는 계약서 특약과 반복된 통보, 소송서류 등이 연결되어 있었습니다.
법원은 이를 종합해 집주인이 분양계약 해제로 인한 계약금 손실을 알았거나 알 수 있었다고 판단했습니다.
또한 보증금 반환의무 불이행과 세입자가 입은 손해 사이의 인과관계도 인정했습니다.
보증금을 돌려주지 않았다는 사실뿐만 아니라, 그로 인해 어떤 손해가 발생할 수 있는지 집주인이 알고 있었다는 사실이 책임 인정에 중요하게 작용한 것입니다.
전세보증금 반환 지연으로 생긴 손해는 어디까지 배상받을 수 있을까
이 판결을 이해할 때 참고해야 할 조항은 민법 제393조입니다.
민법은 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위를 정하면서 통상손해와 특별한 사정으로 인한 손해를 구분합니다.
통상손해는 일반적으로 그와 같은 채무불이행이 발생하면 통상적으로 예상되는 손해를 의미합니다.
반면 특별한 사정으로 인해 발생한 손해는 채무자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우에 배상책임이 인정될 수 있습니다.
가령 임대차가 종료됐는데도 보증금을 반환받지 못했다는 사실과, 그 돈을 이용해 특정 신축 아파트의 잔금을 납부할 계획이었다는 사실은 구분해야 합니다.
후자는 세입자 개인의 구체적인 사정입니다.
집주인이 그 계획을 알고 있었는지, 보증금 반환 지연으로 실제 분양계약이 해제됐는지, 그 손해가 어느 범위까지 연결되는지를 따져봐야 합니다.
이번 사건에서 법원은 세입자가 새 아파트에 입주할 예정이라는 사실을 집주인이 임대차 갱신 당시부터 알고 있었고, 반환 요청과 소송 과정에서 손해 발생 위험도 충분히 파악할 수 있었다고 봤습니다.
또한 신축 아파트 입주 과정에서 발코니 확장이나 선택품목 계약이 함께 이루어질 수 있다는 점 역시 예견할 수 있었다고 판단했습니다.
이는 단순한 계약금 외에 입주와 관련된 부대계약이 존재한다는 사정까지 고려했다는 점에서 의미가 있습니다.
다만 분양계약 해제로 발생하는 비용이라면 무엇이든 기존 집주인에게 청구할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 손해의 발생과 인과관계, 예견 가능성, 구체적인 배상 범위가 검토되어야 합니다.
집주인은 세입자에게도 책임이 있다고 주장했다
집주인 B는 자신이 보증금을 반환하지 못한 데에는 세입자 측의 사정도 영향을 미쳤다고 주장했습니다.
세입자가 임대차 아파트에서 동물을 키우는 등 매수인을 구하는 데 협조하지 않았고, 전입신고로 인해 대출을 받지 못했다는 취지였습니다.
결국 세입자의 행동 때문에 기존 아파트를 매도하거나 필요한 자금을 마련하기 어려웠다는 주장입니다.
그러나 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
세입자는 임대차계약 종료 약 5개월 전부터 갱신하지 않겠다는 의사를 분명히 밝혔습니다.
집주인에게는 그 기간 동안 매수인이나 새로운 임차인을 구할 시간적 여유가 있었다고 볼 수 있었습니다.
무엇보다 세입자의 비협조 때문에 실제로 매수인 등을 구하지 못했다는 사실을 인정할 증거가 없었습니다.
따라서 법원은 보증금 반환 지연에 관해 세입자에게 귀책사유가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
그런데 판결은 여기서 끝나지 않았습니다.
집주인의 책임을 인정하면서도 배상액은 청구금액보다 줄였습니다.
이 부분이 이번 사건에서 두 번째로 중요한 판단입니다.
집주인 책임을 인정하면서도 배상액을 약 30% 줄인 이유
세입자는 분양계약 해제로 잃은 계약금 93,385,900원을 배상하라고 청구했습니다.
법원은 집주인이 손해배상책임을 부담한다고 인정했지만, 그 전액을 지급하도록 하지는 않았습니다.
인정된 금액은 65,000,000원이었습니다.
청구액의 약 69.6%에 해당하는 금액입니다.
그렇다면 나머지 약 2,839만 원은 왜 인정되지 않았을까요?
판결문에는 집주인에게 유리하게 고려된 사정도 담겨 있습니다.
먼저 세입자 역시 집주인이 기존 아파트를 매도하거나 새로운 임차인을 구하지 못하면 보증금 반환을 위해 대출을 받는 등 별도의 자금조달 절차가 필요할 수 있다는 점을 예상할 수 있었습니다.
또한 법원은 집주인이 자금 유동성 악화 등으로 인해 보증금을 제때 반환하지 못한 것으로 보았습니다.
세입자에게 손해를 끼치려는 의도로 반환을 고의로 지체한 것은 아니라고 판단했고, 집주인이 보증금 일부라도 반환하기 위해 노력한 사정도 고려했습니다.
이러한 사정들을 종합하여 손해를 공평하고 타당하게 분담할 필요가 있다고 본 것입니다.
여기서 주의할 점이 있습니다.
앞서 법원은 세입자의 비협조 때문에 보증금 반환이 늦어졌다는 집주인의 주장을 받아들이지 않았습니다.
그렇다고 해서 손해배상 범위를 정할 때 세입자가 알고 있었던 위험이나 집주인의 자금 사정 등을 전혀 고려할 수 없는 것은 아닙니다.
보증금 반환 지연에 세입자의 귀책사유가 있는지와, 발생한 손해 중 어느 범위까지 집주인에게 부담시키는 것이 타당한지는 구분되는 판단입니다.
이번 판결은 그 차이를 잘 보여줍니다.
또한 약 70%라는 비율은 이 사건의 여러 사정을 반영한 결과입니다. 보증금을 돌려주지 못한 집주인은 언제나 발생한 손해의 70%만 배상하면 된다는 의미가 아닙니다.
같은 상황이라도 계약서와 통보 내역이 없었다면?
이번 판결을 읽으면서 생각해 볼 만한 질문이 있습니다.
집주인이 세입자의 새 아파트 분양 사실을 전혀 몰랐고, 세입자 역시 구체적인 입주 일정이나 계약금 손실 가능성을 알리지 않았다면 결과가 같았을까요?
그 경우에도 집주인의 보증금 반환의무 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
하지만 새 아파트 계약금 손실까지 배상해야 하는지에 대해서는 다른 판단이 내려질 가능성이 있습니다.
민법 제393조에 따른 특별한 사정의 예견 가능성을 판단할 자료가 달라지기 때문입니다.
이번 사건에서 의미가 있었던 증거를 다시 보면 다음과 같습니다.
| 자료 | 이번 판결에서의 의미 |
|---|---|
| 2022년 임대차 갱신계약서의 특약 | 집주인이 신축 아파트 입주 계획을 알고 있었다는 근거 |
| 2024년 12월 문자메시지 | 신축 아파트 입주 일정과 이사 계획을 알린 자료 |
| 2025년 5월 내용증명 | 보증금 미반환에 따른 손해 발생 가능성을 경고한 자료 |
| 분양계약 해제예고 통지서 | 계약금 손실 위험과 구체적인 규모를 알 수 있게 한 자료 |
| 공급계약 해제 통지 | 실제 계약 해제와 금전적 손해를 확인할 자료 |
이 표는 단순히 보증금 반환을 요청할 때 어떤 서류를 보내야 한다는 목록이 아닙니다.
각 자료가 서로 다른 법적 사실을 증명하는 데 사용됐다는 점이 중요합니다.
계약서 특약은 집주인의 사전 인식을, 문자메시지는 구체적인 이사 계획의 전달을, 내용증명은 손해 발생에 관한 경고를 보여줍니다. 공급계약 관련 자료는 실제 손해의 발생과 규모를 판단하는 데 활용됐습니다.
따라서 비슷한 분쟁에서는 반환 요청을 했다는 사실뿐 아니라, 그 요청이 상대방에게 어떤 정보를 전달했는지도 중요해질 수 있습니다.
물론 내용증명이나 문자메시지를 보냈다고 해서 모든 추가 손해가 자동으로 배상되는 것은 아닙니다.
실제 손해가 발생해야 하고, 보증금 반환 지연과 손해 사이의 인과관계 및 배상 범위에 관한 요건도 충족해야 합니다.
보증금 반환 판결과 추가 손해배상 판결은 무엇이 달랐을까
이 사건에서는 보증금 반환을 둘러싼 소송과 분양계약금 손실에 관한 소송이 별도로 진행됐습니다.
2025년 보증금반환소송은 세입자가 집주인에게 맡긴 4억 2천만 원을 돌려받을 권리에 관한 사건이었습니다.
반면 2026년 손해배상소송은 보증금 반환이 지연되면서 발생한 별도의 금전적 손실을 누가 부담해야 하는지에 관한 사건이었습니다.
따라서 두 소송의 청구 근거와 판단 대상은 다릅니다.
세입자가 보증금반환소송에서 승소했다는 사실만으로 새 아파트 계약금 손실에 대한 배상책임까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
이번 판결에서는 집주인이 해당 손해를 예견할 수 있었다는 점과 보증금 반환 지연이 실제 분양계약 해제로 이어졌다는 점을 추가로 판단했습니다.
또한 보증금반환 판결이 확정됐다는 사실이 곧 보증금 전액을 실제 수령했다는 뜻은 아닙니다. 제공된 판결문만으로는 이후 보증금 회수가 완료됐는지 확인할 수 없습니다.
손해배상 판결 역시 지급의무를 인정한 것이지, 6,500만 원이 실제 지급됐다는 사실까지 확인해 주는 것은 아닙니다.
이러한 구분은 판결 결과를 해석할 때 빠뜨리기 쉬운 부분입니다.
이번 판결이 보여준 것은 ‘사전에 알렸는가’의 중요성이다
인천지방법원은 집주인에게 6,500만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
지연손해금은 2026년 2월 20일부터 판결 선고일인 10월 22일까지 연 5%, 그다음 날부터 완제일까지 연 12%로 정해졌습니다.
소송비용은 세입자가 30%, 집주인이 70%를 부담하도록 했습니다.
이번 판결이 모든 전세보증금 미반환 사건에서 분양계약금 손실을 배상받을 수 있다는 선례가 되는 것은 아닙니다.
사건의 핵심은 보증금 반환 지연이라는 채무불이행이 있었고, 집주인이 그로 인해 발생할 수 있는 구체적인 손해를 알고 있었거나 알 수 있었으며, 실제 손해와의 인과관계도 인정됐다는 데 있습니다.
특히 이번 사건에서는 2022년 임대차 갱신계약 당시부터 새 아파트 입주 계획이 공유됐습니다. 이후 세입자는 계약 만료 전부터 반복적으로 보증금 반환을 요청했고, 구체적인 손해 가능성까지 알렸습니다.
이러한 기록들이 축적되면서 집주인이 손해를 예견할 수 있었는지를 판단할 근거가 만들어졌습니다.
보증금 반환 지연으로 새로운 주거계약까지 영향을 받는 상황이라면, 단순히 돈을 돌려달라고 요청하는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.
왜 그 돈이 특정 시점에 필요한지, 반환되지 않으면 어떤 계약상 불이익이 발생할 수 있는지, 실제로 어떤 손해가 생겼는지를 구체적인 자료로 확인할 수 있어야 합니다.
반대로 집주인 입장에서도 보증금 반환 요청을 받았을 때 세입자가 알린 이사 일정과 예상 손해를 가볍게 여겨서는 안 됩니다.
전세보증금을 반환할 의무는 계약에서 발생하지만, 반환 지연으로 생긴 추가 손해의 책임 범위는 그 손해를 얼마나 예견할 수 있었는지에 따라 달라질 수 있습니다.
이번 판결은 계약서 한 줄과 여러 차례의 사전 통보가 실제 손해배상 판단에서 어떤 의미를 가질 수 있는지 보여주는 사례입니다.
판례 및 법령 근거
분석 대상 판결
인천지방법원 2026. 10. 22. 선고 2026가단201299 판결
- 사건명: 손해배상(기)
- 청구금액: 93,385,900원
- 인용금액: 65,000,000원 및 지연손해금
- 주요 쟁점: 임대차보증금 반환 지연에 따른 분양계약 해제 손해의 배상책임과 책임 범위
관련 보증금반환 판결
인천지방법원 2025. 8. 22. 선고 2025가단212454 판결
- 임대차보증금 420,000,000원 반환 청구
- 제공된 손해배상 판결문에 따르면 2025년 10월 11일 확정
관련 법령
- 민법 제390조: 채무불이행과 손해배상
- 민법 제393조: 손해배상의 범위
- 민법 제396조: 과실상계
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조: 법정이율 등에 관한 특례
※ 이 글은 제공된 인천지방법원 판결문을 바탕으로 사건의 사실관계와 법적 쟁점을 분석한 일반 법률정보 콘텐츠입니다. 손해배상청구가 가능한지와 배상 범위는 계약 내용, 상대방의 예견 가능성, 실제 손해 발생 및 인과관계 등의 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 분석 대상 판결의 후속 항소 여부나 확정 여부는 별도로 확인되지 않았습니다.