관리비를 내지 않았다는 이유로 자신이 소유한 건물에 주차하지 못하게 된다면 어떨까요? 건물 소유자 입장에서는 재산을 이용할 권리를 침해받았다고 생각할 수 있습니다. 반대로 관리단 입장에서는 일부 소유자의 장기 체납을 방치할 경우 건물 전체의 관리에 부담이 생길 수 있습니다.
이처럼 이해관계가 충돌하는 상황에서 관리단은 어디까지 제재할 수 있을까요?
2026년 10월 23일 의정부지방법원은 지식산업센터의 주차제한 조치를 둘러싼 손해배상 소송에서 건물 소유자의 항소를 기각했습니다.
주차를 제한당한 구분소유자는 관리단장과 부단장, 관리사무소장을 상대로 영업손실 등을 배상하라고 요구했습니다. 청구금액은 878만 원이었습니다.
그런데 판결문을 살펴보면 흥미로운 점이 있습니다. 소유자는 관리단의 구성과 운영, 관리규약 제정 과정에 문제가 있다고 주장했지만, 법원은 그 주장만으로 세 사람의 손해배상책임을 인정할 수 없다고 판단했습니다.
이번 사건의 의미는 단순히 ‘관리비를 체납하면 주차장을 막을 수 있다’는 데 있지 않습니다. 관리단이 행사한 제재의 적법성과 그 조치를 실행한 임원 개인의 법적 책임을 구분했다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
주차하지 못한 차량 두 대, 소유자는 영업손실을 주장했습니다
사건이 발생한 곳은 한 지식산업센터였습니다.
원고 A는 건물의 한 호실을 소유하고 있었고, 피고 B와 C는 각각 관리단장과 부단장, D는 관리사무소장이었습니다.
분쟁의 출발점은 관리비였습니다.
소유자는 관리단 측이 적법한 권한이나 유효한 관리규약 없이 관리비를 부과했다고 주장했습니다. 또한 시행사가 과거에 건물을 관리하던 시기에 발생한 관리비 채권을 정당하게 양수하지 않은 상태에서, 자신이 납부한 돈을 과거 체납액에 충당했다고 문제 삼았습니다.
이로 인해 관리비가 계속 연체된 것으로 처리됐고, 결국 주차제한까지 이어졌다는 것이 소유자의 주장이었습니다.
소유자는 2025년 3월 11일부터 차량 두 대를 주차하지 못했다고 주장했습니다. 이로 인한 영업손실을 차량 한 대당 월 100만 원씩, 4개월 합계 800만 원으로 계산했습니다.
여기에 관리단이 청구한 연체료 중 약 78만 원이 부당하다고 보고 손해배상 청구금액에 포함했습니다.
그렇게 산정된 금액이 878만 원이었습니다.
하지만 1심 법원은 소유자의 청구를 받아들이지 않았습니다. 소유자가 항소했으나 2심에서도 결과는 달라지지 않았습니다.
의정부지방법원 2026나200217 판결에서 법원은 원고가 제출한 증거만으로 관리단장 등에게 불법행위가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
그 이유를 이해하려면 먼저 관리단이 어떤 권한을 가지고 있었는지 살펴봐야 합니다.
관리규약 제정이 부결됐는데도 관리 권한은 인정됐습니다
이번 판결에서 가장 눈길을 끄는 부분 중 하나는 관리규약의 성립 과정입니다.
2024년 4월 12일 열린 임시 관리단집회에서 B는 구분소유자와 의결권의 각 과반수 찬성을 얻어 관리인으로 선임됐습니다.
그러나 같은 집회에서 관리규약 제정 안건은 부결됐습니다.
여기까지만 보면 관리규약이 적법하게 만들어지지 않았다는 소유자의 주장에 힘이 실리는 것처럼 보입니다.
그런데 법원이 확인한 자료에는 다른 사정도 있었습니다.
시행사 또는 관리단은 입점 과정에서 구분소유자들로부터 관리규약과 세부관리규정에 관한 동의서를 제출받았고, 그 동의가 법에서 정한 정족수를 충족했다는 것입니다.
집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면으로 합의하면, 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 간주하도록 규정하고 있습니다.
여기서 중요한 점은 관리규약을 만드는 방법이 반드시 한자리에 모여 진행하는 집회 결의에만 한정되는 것은 아니라는 사실입니다.
일정한 법적 요건을 갖춘 서면 합의도 관리단집회 결의를 대신할 수 있습니다.
따라서 관리단집회에서 안건이 부결됐다는 사실만으로 별도의 서면 합의에 따른 규약의 성립 가능성까지 부정할 수는 없습니다.
다만 서면 동의가 존재한다는 것과 실제로 법적 요건을 충족했다는 것은 구별해야 합니다. 동의 주체, 의결권 비율, 동의 대상과 절차 등이 문제 될 수 있기 때문입니다.
이번 사건에서는 법원이 제출된 동의서와 관련 증거를 바탕으로 관리인의 권한을 인정할 사정이 있다고 판단했습니다.
오래된 관리비 채권을 둘러싼 다툼이 결정적이지 않았던 이유
소유자의 주장에는 또 다른 쟁점이 있었습니다.
과거 시행사가 건물을 관리하던 기간의 관리비 채권을 현재 관리단이 적법하게 넘겨받았는지에 관한 문제였습니다.
소유자는 채권을 양수하지도 않은 관리단이 납부한 관리비를 과거 연체분에 충당한 것이 부당하다고 주장했습니다.
관리비 분쟁에서는 실제로 중요한 문제가 될 수 있습니다. 누가 채권자인지, 납부한 돈이 어떤 채무에 충당되는지에 따라 체납액이 달라질 수 있기 때문입니다.
그런데 이번 사건에는 소유자의 주장에 불리한 사정이 있었습니다.
법원에 따르면 B가 관리인으로 선임되어 관리비를 징수할 권한을 갖게 된 이후의 기간만 따지더라도, 소유자의 체납 관리비 원금은 2025년 3월 기준 400만 원을 넘었습니다.
즉, 과거 시행사 시절의 관리비 채권을 둘러싼 문제가 있다고 가정하더라도, 현재 관리인의 선임 이후 발생한 상당한 체납액이 별도로 존재했던 것입니다.
이 부분은 판결의 흐름을 이해하는 데 중요합니다.
관리단이 과거 관리비를 정당하게 청구할 수 있었는지에 대한 논쟁과 별개로, 관리인이 권한을 갖게 된 이후의 관리비 체납 사실이 확인됐기 때문입니다.
법원은 이런 체납 규모를 주차제한 조치의 정당성을 판단하는 사정으로 고려했습니다.
다만 이 판결이 과거 시행사의 모든 관리비 채권이 현재 관리단에 적법하게 이전됐다고 확정적으로 판단한 것은 아닙니다.
판결은 일부 관리비 채권의 귀속이나 충당에 문제가 있을 가능성과, 그로 인해 관리단 임원 개인에게 손해배상책임이 발생하는 문제를 구별하여 판단했습니다.
주차제한이 허용되는지는 어떻게 판단했을까요?
관리비를 체납한 사실이 있다고 해서 관리단이 원하는 방식으로 제재할 수 있는 것은 아닙니다.
주차장을 이용하지 못하게 하는 조치도 건물 이용에 불편과 손해를 줄 수 있으므로, 단순히 체납 사실만 확인하고 적법성을 판단할 수는 없습니다.
이번 사건에서 법원이 살펴본 것은 관리규약의 내용, 체납 규모, 사전 통지, 제재의 정도였습니다.
우선 관리규약에는 관리인이 주차장 사용계약 체결, 주차장 사용료 징수, 공용부분 관리 및 관리비 징수 등의 업무를 수행할 수 있다는 내용이 있었습니다.
또한 세부관리규정에는 의무위반에 대한 권고에도 불구하고 이를 이행하지 않는 경우 일정한 조치를 취할 수 있다는 규정이 포함되어 있었습니다.
여기에 관리단이 실제로 취한 절차도 고려됐습니다.
판결문에 따르면 관리단은 주차제한 조치를 시행하기 전에 여러 차례 법적 조치를 예고했습니다. 2024년 6월 24일경에는 관리비 체납에 따른 단수·단전 및 주차제한 조치에 관한 안내문도 공고했습니다.
법원은 이러한 사정들을 종합하여 이 사건의 주차제한이 관리규약에 근거해 사전예고를 거쳤고, 사회통념상 지나치지 않은 범위에서 이루어졌다고 판단했습니다.
특히 제한 대상이 차량 한 대인지 두 대인지에 관계없이, 이 사건에서 확인된 사정 아래에서는 조치가 사회통념상 과도하다고 보기 어렵다는 취지였습니다.
이 판단에서 주목해야 할 단어는 ‘사회통념상’입니다.
법원은 관리비 체납에 대한 제재를 검토할 때 규정의 존재뿐만 아니라 실제 조치의 내용과 정도까지 고려했습니다.
이는 집합건물 관리주체의 제재에 관한 기존 대법원 판례에서 강조해 온 상당성 판단과도 연결됩니다.
가령 대법원 2021년 9월 16일 선고 2018다38607 판결에서는 집합건물의 단전조치에 관하여 법령·규약상 근거와 더불어 조치의 경위, 목적, 수단 및 피해 정도 등을 종합해 판단해야 한다는 법리가 제시됐습니다.
물론 단전조치와 주차제한은 이용자에게 미치는 영향과 제한되는 권리의 내용이 같지 않습니다. 따라서 단전조치에 관한 법리를 모든 주차제한 사건에 기계적으로 적용할 수는 없습니다.
다만 관리규약에 제재 조항이 있다는 이유만으로 모든 조치가 정당화되는 것은 아니라는 점에서는 참고할 만합니다.
이번 사건에서도 관리단은 상당한 관리비 체납이 존재하는 상황에서 사전예고를 거쳐 주차제한을 시행했다는 점을 인정받았습니다.
그렇다면 연체료 문제는 어떨까요?
연체료가 과도하다는 주장도 받아들여지지 않았습니다
소유자는 관리단이 부과한 관리비 연체료가 부당하게 높다고 주장했습니다.
2025년 6월 13일 기준 청구된 연체료는 839,060원이었고, 소유자는 합리적인 이자 수준과 비교해 약 78만 원의 손해를 입었다고 보았습니다.
이 사건 관리규약에는 관리비 체납 호실에 대한 가산금 징수 등의 조치가 규정되어 있었습니다.
또한 관리단 운영위원회는 2024년 6월 2일 연체요율을 개정했습니다.
법원은 연체료가 개정된 요율에 따라 부과됐다는 점을 확인하면서도, 개정 전후의 연체요율이 부당하게 과다하다고 볼 수 없고 증액 정도 역시 크지 않다고 판단했습니다.
따라서 소유자에게 전체적으로 부당하게 과다한 연체료가 부과됐다고 인정하기 어렵다고 보았습니다.
다만 이 판결의 의미를 잘못 이해해서는 안 됩니다.
이번 사건에서 연체료가 과다하지 않다고 판단됐다는 이유만으로, 다른 건물의 관리규약에 정해진 연체료까지 모두 유효하다고 볼 수는 없습니다.
연체료의 정당성은 규약의 내용과 성립 과정, 실제 부과 기준, 체납 기간 및 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
더구나 관리비 연체료를 일반적인 은행 대출이자와 단순 비교하는 것만으로 위법성 여부를 단정하기도 어렵습니다.
따라서 연체료를 둘러싼 분쟁에서는 부과된 금액뿐 아니라 적용된 요율의 근거와 계산 과정을 확인해야 합니다.
관리단 운영에 문제가 있다면 관리단장이 직접 배상해야 할까요?
이번 판결에서 가장 깊이 살펴볼 부분은 관리단 임원 개인의 책임입니다.
소유자는 관리단 자체만을 상대로 문제를 제기한 것이 아니었습니다.
관리단장 B, 부단장 C, 관리사무소장 D를 상대로 세 사람이 연대하여 878만 원을 배상해야 한다고 청구했습니다.
그런데 법원은 관리단 운영이나 관리규약의 제정 과정에 일부 문제가 있다고 가정하더라도 그것만으로 피고들 개인의 불법행위가 인정되는 것은 아니라고 보았습니다.
여기에는 두 가지 서로 다른 법률관계가 존재합니다.
하나는 관리단이 관리비를 부과하거나 건물 이용을 제한한 행위의 효력에 관한 문제입니다.
다른 하나는 관리단의 사무를 수행한 특정 개인에게 고의 또는 과실에 의한 위법행위가 인정되어 손해배상책임을 물을 수 있는지에 관한 문제입니다.
둘은 관련되어 있지만 반드시 같은 결론으로 이어지지는 않습니다.
예를 들어 관리규약을 개정하는 과정에 절차적 하자가 있었다고 가정해 보겠습니다.
그렇다면 해당 규약이나 그 규약을 근거로 한 관리단 행위의 효력을 다툴 여지가 생길 수 있습니다.
그러나 그 사정만으로 관리단장이나 관리사무소장이 개인적으로 불법행위를 저질렀다는 결론에 곧바로 도달하는 것은 아닙니다.
개인에게 손해배상을 청구하려면 그 사람의 구체적인 행위와 위법성, 고의·과실 등 불법행위 책임을 성립시키는 요건을 별도로 검토해야 합니다.
이 사건에서 법원은 상당한 관리비 체납과 관리규약의 내용, 사전예고 및 제재의 정도를 고려할 때 피고들 개인에게 위법한 행위를 했다는 고의·과실이 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
결국 소유자가 주장한 관리단 운영상의 문제들은 피고 세 사람의 개인적인 손해배상책임을 인정하기에 충분하지 않았습니다.
이는 관리단의 임원이나 관리사무소장에게 어떠한 경우에도 개인 책임을 물을 수 없다는 의미가 아닙니다.
책임을 묻는 대상이 관리단인지, 관리단의 직무를 수행한 개인인지에 따라 증명해야 할 법적 요건과 검토할 사항이 달라질 수 있다는 의미입니다.
이 구분이 이번 판결에서 가장 중요한 시사점입니다.
비슷한 분쟁이라도 다른 결론이 나올 수 있는 이유
2026년 10월 23일 의정부지방법원 판결만 보면 관리단의 주차제한 권한이 상당히 넓게 인정된 것처럼 느껴질 수도 있습니다.
하지만 집합건물에서 이루어지는 제재의 정당성은 구체적인 사정에 따라 달라집니다.
대법원 2018다38607 판결은 단전조치에 관하여 규약상 근거가 없거나 규약이 무효인 경우 원칙적으로 위법하다고 보면서도, 특별한 사정이 있다면 사회통념상 허용될 정도의 상당성이 인정될 가능성을 설명한 바 있습니다.
이러한 법리를 함께 살펴보면, 집합건물의 제재행위를 판단할 때는 여러 질문이 필요하다는 점을 알 수 있습니다.
관리주체에게 실제로 해당 조치를 취할 권한이 있었을까요? 체납의 규모와 기간은 어느 정도였을까요? 사전에 충분히 알렸을까요? 조치로 제한된 이용자의 권리는 무엇이며, 제재의 목적에 비추어 수단이 지나치지는 않았을까요?
그리고 손해배상소송이라면 질문이 하나 더 생깁니다.
그 조치를 취한 개인에게 별도로 손해배상책임을 인정할 수 있을까요?
이번 의정부지방법원 사건에서는 이러한 사정들이 관리단장 등 피고들에게 유리하게 작용했습니다.
특히 관리인 선임 이후의 체납액만으로도 400만 원을 넘었고, 사전예고가 이루어졌다는 사실이 중요했습니다.
반면 관리비 채권 자체가 존재하지 않거나 체납 여부가 다투어지는 경우, 사전 통지 없이 제재가 이루어진 경우, 제한의 정도가 현저히 과도한 경우라면 법적 평가는 달라질 여지가 있습니다.
어떤 조치가 허용되는지는 결국 구체적인 사실관계에 달려 있습니다.
판결이 남긴 의미
항소심은 소유자의 항소를 모두 기각하고 항소비용도 소유자가 부담하도록 했습니다.
따라서 관리단장과 부단장, 관리사무소장을 상대로 제기한 878만 원의 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다.
이 사건은 관리비 체납 분쟁에서 소유권이 있다는 사실과 건물 관리질서에 따라야 하는 의무가 충돌할 수 있음을 보여줍니다.
또한 건물 운영에 불만이 있다고 해서 관리단의 모든 조치를 곧바로 개인의 불법행위로 연결할 수는 없다는 점도 확인할 수 있습니다.
무엇보다 이번 판결을 통해 구분해야 하는 것은 세 가지입니다.
관리비를 실제로 납부할 의무가 있는지, 관리단의 제재가 허용되는지, 그리고 그 제재에 관여한 개인에게 손해배상책임을 물을 수 있는지입니다.
이 세 문제는 서로 영향을 주지만 판단의 대상과 법적 요건이 동일하지 않습니다.
관리비 체납에 따른 주차제한으로 분쟁이 발생했다면 단순히 ‘건물주인데 주차를 막았다’거나 ‘관리비를 내지 않았으니 당연히 제한할 수 있다’는 주장에 머무르기보다, 관리규약과 체납 경위, 사전예고, 제재의 내용 및 책임 주체를 각각 검토해야 합니다.
이번 판결의 실질적인 의미도 바로 여기에 있습니다.
판결 및 참고 자료
분석 대상 판결
의정부지방법원 2026. 10. 23. 선고 2026나200217 판결 (손해배상(기))
- 제1심: 의정부지방법원 고양지원 2026. 1. 13. 선고 2025가소1196 판결
- 항소심 결과: 원고 항소 기각
- 청구금액: 878만 원
- 주요 쟁점: 관리비 체납에 따른 주차제한, 관리규약의 성립과 효력, 연체료 부과, 관리단 임원 개인의 불법행위 책임
관련 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제25조(관리인의 권한과 의무)
- 같은 법 제29조(규약의 설정·변경·폐지)
- 같은 법 제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의)
관련 판례
대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결 — 집합건물 관리주체의 단전조치와 사회통념상 상당성 판단에 관한 판례
※ 본문은 제공된 의정부지방법원 판결문의 사실관계와 판단을 토대로 작성했으며, 관련 대법원 판례를 참고해 쟁점을 분석한 글입니다. 실제 당사자의 신원을 특정하지 않았고, 이 사건의 결론을 모든 집합건물에 일반적으로 적용할 수 있다는 의미는 아닙니다. 구체적인 분쟁은 관리규약, 체납 내역, 제재 경위 및 증거에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.